그동안 비과세됐던 수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속분부터 소득세가 과세된다. 이를 두고 막연해 하거나 헷갈려 하는 사람이 적지 않다.

주택임대소득자의 과세 대상 여부는 보유주택수와 주택임대소득의 수입금액을 계산하는 것부터 시작한다. 주택수는 본인과 배우자가 각각 소유하는 경우 이를 합산한다. 

또 주택임대소득의 수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료 합계액을 말한다.

보유주택수와 주택임대소득의 수입금액 과세요건을 살펴보면, 1주택은 주택임대소득을 과세하지 않는다. 

단, 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득(월세만 해당)은 과세 대상이다.

2주택은 월세에 대해 과세하며, 보증금의 간주임대료는 과세하지 않는다. 그러나 3주택 이상은 월세와 간주임대료에 대해 모두 과세한다. 

즉, 월세는 무조건 과세 대상이나 간주임대료의 과세 적용 대상은 별도로 판단해야 한다.

간주임대료의 과세 적용대상은 소형주택을 3채 이상 소유하면서 보증금 3억 원이 초과할 경우의 그 초과분에 대해 계산한다. 

소형주택이란 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하를 말하며, 간주임대료 과세 대상 주택수에서 빠진다.

이상에 따라 주택임대소득 과세 대상으로 판단됐다면 사업자등록을 해야 한다. 주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일부터 20일 내에 사업자등록을 관할세무서에 해야 한다. 

이를 하지 않으면 미신청 기간에 대해 주택임대 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과된다.

2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 개시한 경우는 2020년 1월 1일을 사업개시일로 보므로 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 해야 한다. 

주택임대소득이 있는 사업자는 산출세액이 없는 경우에도 미등록가산세가 적용되므로 반드시 기한 내에 사업장 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.

여기까지 마쳤으면 이번에는 세금신고를 할 차례다. 2019년 귀속 소득에 대해서는 2020년 6월 1일까지 소득세를 신고해야 한다. 

수입금액 2천만 원 이하는 종합과세와 분리과세 중 본인이 선택해 신고할 수 있다. 그러나 수입금액 2천만 원 초과의 경우는 무조건 종합과세로 신고해야 한다.

분리과세로 신고하면 등록임대주택인지 미등록임대주택인지에 따라 필요경비와 기본공제, 세액감면이 달라진다. 

등록임대주택이란 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하는 등 등록임대주택의 요건에 맞는 주택을 말한다. 

세무서에만 주택임대사업 사업자등록을 한 경우는 미등록임대주택에 해당한다.

수입금액 2천만 원 이하인 경우는 종합과세가 유리한지 분리과세가 유리한지 예상 세액을 미리 비교하고 선택해 신고하면 된다.

국세청은 고가주택·다주택 임대소득자를 중심으로 성실신고 여부를 검증하고 있다. 

전·월세 확정일자 자료 등을 통합적으로 분석해 불성실 신고혐의자 2천 명에 대해 탈루한 세금을 엄정하게 추징할 계획이라고 하니 성실히 신고해야 불이익이 없다.

정성희

경희대학교 무역학과 졸업 | 정성희세무회계사무소 소장 | 서울시 3기 마을세무사, 서울 서대문구 공익세무사 및 지방세심의위원회 위원 | 마포세무서 납세자보호위원회 위원 및 영세사업자지원단 멘토, 납세자 무료세무상담위원 역임

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2020/01/06 10:30 송고